Στις 21 Δεκεμβρίου 2011 άρχισε η δημόσια διαβούλευση για το σχέδιο ΠΔ «Περί Χρήσεων Γης» και ολοκληρώθηκε στις 29 Φεβρουαρίου 2012. Μεγάλο υπήρξε το ενδιαφέρον της κοινωνίας των πολιτών για τη διαμόρφωση ενός ξεκάθαρου πλαισίου κανόνων που θα καθορίζει τις χρήσεις γης σε όλη την επικράτεια λαμβάνοντας υπόψη τις μεταβολές των χρήσεων και του περιεχομένου τους που έχουν επέλθει τις τελευταίες δεκαετίες.

 

Στην διαβούλευση κατατέθηκαν 661 σχόλια, επί των 17 άρθρων του σχεδίου ΠΔ. Διατυπώθηκαν ενδιαφέρουσες απόψεις που συγκλίνουν στην αναγκαιότητα της αποσαφήνισης των περιοχών και των χρήσεων γης, και των όρων δόμησης - ως βασική προϋπόθεση, π.χ. για την «ελάφρυνση» των περιοχών Γενικής Κατοικίας από άλλες χρήσεις, προσδιορισμού ανώτερου πλαφόν εμβαδού για ορισμένες χρήσεις όπως υπεραγορών, γραφείων, την αναδιατύπωση του άρθρου 14 για την εκτός σχεδίου δόμηση. Οι απόψεις αυτές αξιολογήθηκαν από επιστημονική, οικονομική και κοινωνική σκοπιά, κατ' αρχήν.

 

Θα ήθελα όμως πριν απ' όλα να επαναλάβω και να γίνει σαφές ότι : α) το σχέδιο ΠΔ θα έχει ισχύ στα νέα ΓΠΣ που θα εγκριθούν μετά την έκδοση του Διατάγματος, εκτός εάν οι τοπικές κοινωνίες, -οι Δήμοι -αποφασίσουν αυτοβούλως την άμεση εφαρμογή του και, β) δεν αλλάζει η εκτός σχεδίου δόμηση και για το σκοπό αυτό αναδιατυπώνεται το άρθρο 14.

 

Συνοπτικά επί των βασικών κατηγοριών του σχεδίου:

 

Εισάγεται – για πρώτη φορά- η έννοια της Αποκλειστικής Κατοικίας για να αντιμετωπιστούν προβλήματα που δημιουργήθηκαν μετά από νομολογία του ΣτΕ και του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, σύμφωνα με τις οποίες είναι αναγκαίο να διαφυλάσσεται - στο πλαίσιο της βιώσιμης ανάπτυξης - το «περιβαλλοντικό κεκτημένο» ορισμένων περιοχών που έχουν αναπτυχθεί ως κηπουπόλεις.

Μέχρι σήμερα, δύο μόνο περιοχές κατοικίας ήταν θεσμοθετημένες, οι περιοχές Αμιγούς Κατοικίας και οι περιοχές Γενικής Κατοικίας.

Με την πρόταση μας προστίθεται νέα, τρίτη κατηγορία, η Αποκλειστική Κατοικία, με μόνη επιτρεπόμενη χρήση την κατοικία.

 

Στο σημείο αυτό, θα ήθελα να αναφερθώ σε ένα πολύ διαδεδομένο φαινόμενο των ελληνικών πόλεων, το οποίο επιδιώκεται να αντιμετωπιστεί με το νέο σχέδιο ΠΔ: οι περιοχές Γενικής Κατοικίας μοιάζουν, συχνά, με αχανή Πολεοδομικά Κέντρα. Για να βελτιώσουμε την ποιότητα ζωής στις χαρακτηρισμένες περιοχές Γενικής Κατοικίας, προτείναμε την «ελάφρυνσή» τους από τις άλλες χρήσεις προσδιορίζοντας ανώτερο πλαφόν εμβαδού για χρήσεις, καταστημάτων, υπεραγορών κα.

Σήμερα δεν υπάρχει ανώτερο όριο.

 

Δημιουργείται η κατηγορία χρήσεων γης Oριοθετημένων Οικισμών για τις χρήσεις που επιτρέπεται να εγκαθίστανται στους οικισμούς ανάλογα με το μέγεθος, τη δυναμικότητά, το βαθμό προστασίας τους κ.α.

 

Μέχρι σήμερα, οι οικισμοί δεν είχαν επιτρεπόμενες χρήσεις με συνέπεια οι χρήσεις γης να ορίζονται έπειτα από σχετικές νομολογίες του ΣΤΕ, παράδειγμα οι φούρνοι: η χρήση τους δεν επιτρεπόταν στους οικισμούς.

 

Στη συγκυρία που ζούμε προτάθηκε η ανάγκη να δημιουργηθεί ένα περιβάλλον φιλικότερο προς τις επενδύσεις, να ενοποιηθούν   οι δραστηριότητες   σε μια γενική κατηγορία, ώστε να υπάρχει δυνατότητα ευρύτερης επιλογής ανάλογα με τις ανάγκες της κάθε περιοχής, π.χ σήμερα κάποια περιοχή χαρακτηρίζεται βιομηχανική, κάποια άλλη ως ζώνη χονδρεμπορίου και κάποια άλλη ως επιχειρηματικό πάρκο. Η ύπαρξη μιας ενιαίας κατηγορίας θα βοηθήσει για παράδειγμα, και στην οικονομική συγκυρία, αν δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βιομηχανική, θα μπορεί να κατασκευαστούν αποθήκες ή ακόμη και εγκαταστάσεις του τριτογενούς τομέα. Η αλλαγή αυτή συμβαδίζει με τις πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις του Υπουργείου Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας.

 

Προτείνεται επίσης μια ξεχωριστή γενική κατηγορία «Ιδιαίτερων Χρήσεων» που αφορά σε εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς, εγκαταστάσεις γεωργικών, δασικών εκμεταλλεύσεων, λοιπές εγκαταστάσεις αστικών υποδομών κλπ. Με τον τρόπο αυτόν συστηματοποιούνται οι αστικές υποδομές, ενώ, επιπρόσθετα, θα μπορούν να προσδιοριστούν οι χώροι ΧΥΤΑ. Έτσι, κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θα υπάρχει δυνατότητα ευελιξίας επιλογής των χρήσεων και των εγκαταστάσεων που είναι αναγκαίες για τη λειτουργικότητα και την επάρκεια σε κοινωνικές υπηρεσίες.

Επιπροσθέτως, κωδικοποιούνται – σε ένα παράρτημα – άλλες χρήσεις και λειτουργίες για παράδειγμα, ορίζονται ως «χώροι συνάθροισης κοινού» τα θέατρα, οι κινηματογράφοι κλπ, γίνεται σαφές τί ορίζεται ως «χώρος κέντρων διασκέδασης-αναψυχής», «αθλητικές εγκαταστάσεις» , «επαγγελματικό εργαστήριο χαμηλής όχλησης», «κατάστημα».   Η κατηγοριοποίηση αυτή γίνεται για να αποφευχθούν παρερμηνείες και να υπάρξει ομοιόμορφη και ενιαία αντιμετώπιση των λειτουργιών από όλες τις πολεοδομικές υπηρεσίες εφαρμογής.

 

Προστίθενται νέες γενικές κατηγορίες περιοχών χρήσεων όπως είναι οι Περιοχές Ειδικής Προστασίας που αφορούν σε περιοχές που προστατεύονται με ειδικές διατάξεις (δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, NATURA, κλπ.).

Τέλος, για το άρθρο 14 το οποίο συγκέντρωσε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον πολιτών και φορέων που διατύπωσαν, συνολικά, 212 σχόλια, προτείνεται η   αποσύνδεση της κατοικίας από την επαγγελματική ιδιότητα του ιδιοκτήτη της, την οποία και αποδεχόμαστε για την άρση οποιασδήποτε σύγχυσης και ασάφειας. Γίνετα σαφές ότι δεν αλλάζει κάτι σε σχέση με την εκτός σχεδίου δόμηση (κατοικίας).

 

 

 

 

 

 

Σε κάθε ευνομούμενη χώρα το ιδιαιτέρους φυσικού κάλους τοπίο, η αρχιτεκτονική φυσιογνωμία των ιστορικών οικισμών,θεωρούνται κεφάλαιο που συνεισφέρει στην κοινωνική ευημερία, οικονομική προκοπή και είναι πολιτισμός. Στην Ελλάδα,δυστυχώς, επικράτησε, επί δεκαετίες, μια στρεβλή αντίληψη περί οικονομικής ανάπτυξης που θεοποίησε την κατανάλωση θυσιάζοντας τα παραπάνω στο βωμό της εξυπηρέτησης του εποχιακού τουριστικού κέρδους - χωρίς κανόνες, χωρίς σχεδιασμό. Το παράδειγμα των νησιών μας δυστυχώς, είναι χαρακτηριστικό:

 

Μέχρι σχεδόν την μεταπολίτευση (1975) στα νησιά, στην πλειονότητά τους, η γεωργική γη διατηρείτο αλώβητη και ο οικιστικός πυρήνας της «χώρας» τους (της πρωτεύουσας) καταλάμβανε μια κουκίδα στο χάρτη τους. Τις τελευταίες δεκαετίες, η έννοια του ορίου ενός οικισμού ή η έννοια της εκτός οικισμών δόμησης έχουν περίπου χάσει το νόημά τους, αφού οικισμοί ενοποιήθηκαν μεταξύ τους και κατ' επέκταση η ελεύθερη και καλλιεργήσιμη γη ακυρώθηκε, οικοπεδοποιήθηκε. Ότι επί χιλιάδες χρόνια διατηρείτο αναλλοίωτο κατορθώθηκε να αλλοιωθεί ανεπανόρθωτα, μόλις σε τρεις δεκαετίες.

 

Από αυτήν την τάση δεν εξαιρέθηκε, δυστυχώς, η Σαντορίνη : ακόμα και οι ελάχιστοι όροι και περιορισμοί δόμησης στη Θήρα και στη Θηρασιά που θεσμοθετήθηκαν το 1990 με το ΠΔ 139 αποδείχτηκαν ανίσχυροι να προστατέψουν το φυσικό και δομημένο περιβάλλον. Το αποτέλεσμα ήταν ένα μοναδικό τοπίο, ένας από τους πλέον διάσημους προορισμούς, να μετατραπεί σε ένα άναρχο οικιστικό σύνολο.

 

Το ΥΠΕΚΑ προκειμένου να παρέμβει και να ανατρέψει όσο είναι δυνατόν την επιδείνωση, προχώρησε στη σύνταξη σχεδίου ΠΔ και για να μη χαθεί πολύτιμος χρόνος μέχρι την τελική δημοσίευση του σχεδίου ΠΔ και της έκδοσης του σχετικού ΦΕΚ,   εξέδωσε υπουργική απόφαση αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών για την Καλντέρα στην περιοχή Ι της ΖΟΕ Θήρας και Θηρασιάς (ΦΕΚ 174 ΑΑΠ/30-12-2011). Από την αναστολή αυτήν εξαιρέθηκαν μελέτες που αφορούν στην προστασία, στην ενίσχυση και τη στήριξη των πρανών, καθώς και η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας μόνον - για επισκευή, χρωματισμό των όψεων, αντικατάσταση κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα και την επισκευή στέγης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια.

 

Επίσης – στις 30/12/2011 - (ΦΕΚ 367 ΑΑΠ/30-12-2011) ανεστάλη - για έξι (6) μήνες - η έκδοση οικοδομικών αδειών στις περιοχές ΙΙ και ΙΙΙ της ΖΟΕ Θήρας και Θηρασιάς, προκειμένου να αποφευχθεί η έκδοση οικοδομικών αδειών με τους παλαιούς όρους δόμησης. Ήδη από 20/02/2012 το σχέδιο ΠΔ βρίσκεται στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

Για το σχέδιο του Π.Δ. εργάσθηκε ειδική ομάδα από υπηρεσιακούς παράγοντες, ειδικούς επιστήμονες και υπήρξε συνεργασία με τον Δήμο Θήρας, το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων και τοπικούς φορείς.

 

Οι ειδικότεροι στόχοι του σχεδίου ΠΔ είναι η προστασία και η ανάδειξη των γεωμορφωτικών σχηματισμών του νησιού που υφίστανται ισχυρή πίεση αλλοίωσης, η προώθηση μελετών για την αντιμετώπιση προβλημάτων γεωλογικού χαρακτήρα που θέτουν ζήτημα ασφάλειας, (στη ζώνη Α με στοιχείο Ι) και η δημιουργία υποδομών ζωτικής σημασίας για τους κατοίκους και τους επισκέπτες όπως είναι η κάλυψη των υδροδοτικών αναγκών, η διαχείριση των αστικών στερεών αποβλήτων, το τελεφερίκ κ.λ.π. Επιπρόσθετα, για την ενίσχυση της αγροτικής οικονομίας του νησιού, υπάρχει πρόβλεψη για την εξασφάλιση της δυνατότητας επεξεργασίας και τυποποίησης παραδοσιακών γεωργικών προϊόντων, προστασία των αμπελώνων και οι ποικιλίες των κρασιών.

Τα βασικά στοιχεία του σχεδίου ΠΔ, είναι:

 

·        Απαγορεύεται στο εξής η δόμηση ή η αλλοίωση της μορφολογίας του τοπίου και του περιβάλλοντος στη ζώνη Ι (περιοχή Καλντέρας), πλην των έργων αντιστήριξης των πρανών και κάποιων λοιπών έργων κοινής ωφέλειας.

 

·        Εισάγεται ενιαίο όριο κατάτμησης 8 στρεμμάτων σε όλες τις ζώνες (Ι, ΙΙ και ΙΙΙ), πλην της ζώνης ΙΙΙ, όπου η αρτιότητα για τουριστικά καταλύματα και τουριστικές κατασκηνώσεις ορίζεται σε 15 και 10 στρέμματα αντίστοιχα. Τονίζεται ότι στις ζώνες ΙΙ και ΙΙΙ και για χρήσεις πλην τουριστικών καταλυμάτων, εξακολουθούν να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα –πλέον κατά παρέκκλιση- υφιστάμενα γήπεδα ελάχιστου εμβαδόν 4 στρεμμάτων.

 

·        Επαναπροσδιορίζεται η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία, στα 150τμ στα κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμα γήπεδα και 200τμ στα κατά κανόνα οικοδομήσιμα γήπεδα, μέγιστου ύψους 4,5 m, όπως από το 2001 ισχύει σε 24 νησιά του Αιγαίου.

 

·        Προβλέπεται η χωροθέτηση των απαιτούμενων εγκαταστάσεων παραγωγής και επεξεργασίας νερού, αφαλάτωσης, διαχείρισης στερεών αποβλήτων, βιολογικού καθαρισμού.

 

·        Οι καλλιεργούμενες εκτάσεις που έχουν χαρακτηριστεί γη υψηλής παραγωγικότητας, όπως για αμπελώνες, φακές, φάβα, ντοματάκια κ.ά. δεν θα δομούνται.

 

·        Για την ελαχιστοποιήση του περιβαλλοντικού και οπτικού ίχνους, εισάγεται η δυνατότητα υπόσκαφου κτιρίου, δηλαδή κτιρίου που δεν φέρει κανένα ίχνος δόμησης στην επιφάνεια του εδάφους και έχει μόνο μία ανοικτή όψη.

 

Κυρίες και Κύριοι,

 

Το νομοθετικό έργο του ΥΠΕΚΑ μετά τις δύο μεγάλες τομές:

Τον Νόμο 4030/2011 «Περί νέου τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών»

Το Νομοσχέδιο για τον Νέο Γ.Ο.Κ. που αύριο αρχίζει η συζήτηση στη Βουλή,

εστιάζει πλέον στην ολοκλήρωση των πρωτοβουλιών όπως τα δύο νομοσχέδια για τα ρυθμιστικά σχέδια Αττικής και Θες/νικης που βρίσκονται στο τελικό στάδιο και στη συνέχεια θα αναμένεται η σύμφωνη γνώμη των 2 πολιτικών κομμάτων της κυβέρνησης.

Δρομολογείται η απλοποίηση των διαδικασιών ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων και των άρσεων απαλλοτρίωσης με τις διατάξεις που περιλαμβάνονται στο σχέδιο νόμου του ΝΟΚ.

 

Την θεσμοθέτηση του χωροταξικού για τον τουρισμό που από την Πέμπτη 8/3/2012 βρίσκεται σε διαβούλευση .

 

Τα Π.Δ. για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων ( ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/2011), αλλά και άλλα όπως για τον Αη Γιώργη στην Αντίπαρο (ΦΕΚ 266/ΑΑΠ/2011) που ήδη δημοσιεύθηκαν.

 

Η Υπ.Απόφαση με τις λεπτομέρειες και διαδικασίες για την επικύρωση του δικτύου κοινόχρηστων χώρων στους μικρούς οικισμούς (ΦΕΚ 2200/Β/2011) σύμφωνα με το άρθρο 35 του ν.3937/2010 «περί Βιοποικιλότητας».

 

Το θεσμικό πλαίσιο για τις ιχθυοκαλλιέργειες που επίσης δημοσιεύτηκε (ΦΕΚ 2505/Β/2011).

 

Ο σχεδιασμός και το έργο του ΥΠΕΚΑ θα συνεχιστεί μέχρι την τελευταία μέρα αυτής της κυβέρνησης.

Άρθρο 14

Περιοχές Ελέγχου και Περιορισμού Δόμησης και Χρήσεων

 Είναι οι εκτός σχεδίου περιοχές, εκτός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων εκτός ορίων οικισμού με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκων, εκτός ορίων οικισμού προϋφισταμένου του 1923, εκτός των προς πολεοδόμηση περιοχών και των περιοχών προστασίας.

Στις περιοχές αυτές προβλέπεται η διατήρηση και προστασία της κατά προορισμό χρήσης του εδάφους με την ενίσχυση των αγροτικών και λοιπών εκμεταλλεύσεων της γης και τον δραστικό περιορισμό της συνολικής επιτρεπόμενης επιφάνειας δόμησης και μείωση της έντασης της χρήσης, σε σχέση προς τις εκάστοτε ισχύουσες γενικές διατάξεις περί «εκτός σχεδίου δόμησης».

Με τα Γ.Π.Σ. και τα ΣΧΟΑΠ (Ν.2508/97) και ΖΟΕ (Ν.1337/83) προσδιορίζονται περιοχές για τις οποίες απαιτείται έλεγχος και περιορισμός της οικιστικής εξάπλωσης και ορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης. 

Α. Ζώνες προστασίας πρωτογενούς τομέα παραγωγής

1.       Γεωργικές Αποθήκες

2.       Βουστάνια

3.       Χοιροστάσια

4.       Πτηνοτροφεία

5.       Μαντριά

6.       Ιχθυοκαλλιέργειες

7.       Ορυχεία-Λατομεία-Εξόρυξη

8.       Άλλες εγκαταστάσεις εκμεταλλεύσεων πρωτογενή τομέα (θερμοκήπια, δεξαμενές νερού και γενικά εγκαταστάσεις γεωργοκτηνοτροφικής παραγωγής).

9.       Κατοικία

10.   Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής και μέσης όχλησης συσκευασίας και μεταποίησης τοπικών αγροτικών προϊόντων.

11.   Παραγωγικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης, συσκευασίας και μεταποίησης τοπικών αγροτικών προϊόντων, καθώς και ειδικές τουριστικές εγκαταστάσεις.  

Οι υπ.αρ. 10 και 11 χρήσεις επιτρέπονται εφόσον δεν αντίκεινται σε τυχόν καθεστώς προστασίας που τις διέπει και υπό την προϋπόθεση ότι βάσει ΜΠΕ η εγκατάστασή τους δεν έχει επιβαρυντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον και την κύρια εκμετάλλευση.                        

 Β Ζώνες Τεχνικών και Κοινωνικών Υποδομών  

Στις ζώνες αυτές διατηρείται η φυσική χρήση του εδάφους και επιτρέπονται οι επιλεγόμενες κατά περίπτωση ιδιαίτερες χρήσεις των άρθρων 13 και 14 του παρόντος , ώστε να διασφαλίζεται η λειτουργικότητα σημαντικών έργων τεχνικής, κοινωνικής περιβαλλοντικής και μεταφορικής υποδομής, σημαντικές βιομηχανικές εγκαταστάσεις κλπ., καθώς και λοιπές ζώνες χρήσεων γης πού προϋποθέτουν έλεγχο συμβατότητας.

Οι χρήσεις που επιλέγονται δεν πρέπει να αντιστρατεύονται τις παραπάνω υποδομές, κλπ.. Οι ζώνες αυτές δύναται να προβλέπονται και ως περιοχές ειδικής προστασίας (ΠΕΠ).  

Γ. Ζώνες Ελέγχου Δόμησης

 Στις ζώνες που βρίσκονται στο χώρο εκτός των οικισμών ο οποίος όμως έχει λειτουργική σύνδεση με αυτούς , δύναται να επιτρέπονται χρήσεις από τις παρακάτω, με όρους και προϋποθέσεις για την εγκατάστασή τους που προβλέπονται σε κάθε περίπτωση από τον σχεδιασμό :  

1.       Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, υπεραγορές, πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα

2.       Γραφεία, τράπεζες, κοινωφελείς οργανισμοί

3.       Χώροι συνάθροισης κοινού

4.       Εστίαση

5.       Αναψυκτήρια

6.       Κέντρα διασκέδασης – αναψυχής

7.       Στάθμευση (Αυτοκίνητα μεγαλύτερα των 2,5 τόνων κοινής χρήσης)

8.       Πρατήρια υγρών καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου

9.       Ελικοδρόμιο

10.   Συνεργεία επισκευής και συντήρησης συνήθων οχημάτων - αυτοκινήτων, βαρέων οχημάτων, μηχανημάτων έργου (ΣΕΜΕ), αγροτικών μηχανημάτων

11.   Αποθήκευση

12.   Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής και μέσης όχλησης

13.   Παραγωγικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης, συσκευασίας και μεταποίησης τοπικών αγροτικών προϊόντων.

14.   Σταθμοί ΜΜΜ

15.   Εμπορευματικοί σταθμοί αυτοκινήτων

16.   Κέντρα τεχνικού ελέγχου οχημάτων (ΚΤΕΟ, ΙΚΤΕΟ)

17.   Κατοικία

18.   Ξενοδοχεία, λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις, σύνθετα τουριστικά καταλύματα

19.   Αθλητικές Εγκαταστάσεις

20.   Θερμοκήπια, δεξαμενές νερού και γενικά εγκαταστάσεις γεωργοκτηνοτροφικής παραγωγής.

21.   Πλυντήρια, Λιπαντήρια